Nakon niza očajničkih pokušaja Airbnba da spriječi New York City u provođenju širokih ograničenja na kratkoročne najamne jedinice, grad je donio zakon koji je upravo to učinio. U roku od nekoliko tjedana tisuće Airbnb oglasa u gradu koji je nekada bio jedno od najvećih tržišta platforme, nestalo je. Od oko 3.000 preostalih Airbnb oglasa u New Yorku, s nekadašnjih 22.000 u kolovozu, većina je za boravke od 30 dana ili duže, minimalan broj noći koji su potrebni prema gradskim propisima.
Unatoč pravnim izazovima i histeriji vlasnika stanova grad je gotovo potpuno pobijedio kratkoročne najamne jedinice. Razmišljanje iza ovog poteza bilo je prilično jednostavno: New York City, gdje prosječni stan košta 3.016 dolara mjesečno, epicentar je sveobuhvatne krize pristupačnog stambenog prostora u zemlji.
Pretvaranjem Airbnbova u dugoročni smještaj ljudi će imati više mjesta za život, a vlasnici stanova će se suočiti s više konkurencije. Teoretski gledano, ovo bi trebalo učiniti stambeni prostor u gradu pristupačnijim, piše Business Insider.
Airbnb je dugo poricao odgovornost za stambenu krizu u zemlji, ali najnoviji dokazi da je New York City donio ispravan potez stižu s druge strane zemlje.
Irvine, Kalifornija, slikoviti grad sa 300.000 stanovnika u okrugu Orange County, zabranio je kratkoročne najamne jedinice još 2018. godine jer su se stanovnici sve više žalili zbog porasta broja odmorišta u nekada mirnim četvrtima.
Na temelju nove studije taj potez je imao primjetan utjecaj. Prema studiji, nakon što je zabrana u Irvineu stupila na snagu, dugoročni najam u gradu smanjen je za 3%, što iznosi prosječno 114 dolara manje mjesečno.
Irvine je samo jedan slučaj, ali također predstavlja stvarnu potvrdu godina istraživanja koje je utvrdilo da Airbnb i njegove mnoge kopije povećavaju najam i cijene nekretnina.
To može biti dobro za vlasnike nekretnina, ali ako vas zabrinjava pristupačan smještaj, tada vrijedi izvući pouku iz Irvinea – zabrana kratkoročnih najamnih jedinica može, zapravo, sniziti cijene najma.
Slučaj Irvine
Kada je grad Irvine preuzeo kratkoročne najamne jedinice 2018. godine, činilo se da Airbnb nezaustavljivo raste.
Deset godina nakon osnivanja tvrtka je protresla industriju i postala profitabilna prvi put u svojoj povijesti. Proširili su se na gradove diljem svijeta, pretvarajući, u najdramatičnijim slučajevima, cijele kvartove u kratkoročne najamne jedinice.
Dijeljenje domova doseglo je svoju metamorfozu od idealističke, tehnološki omogućene vizije za prijateljska putovanja u stvarnu, prijeteću silu.
Regulacije kratkoročnih najamnih jedinica, koje je grad Irvine donio 2018. godine, a koje su zabranile najam na 30 dana ili manje u svim stambenim područjima, nisu bile revolucionarne.
Mnogi gradovi su donijeli zakone koji zabranjuju kratkoročne najamne jedinice, ali su i dalje vidjeli kako se Airbnb oglasi nastavljaju pojavljivati.
“Ono što je posebno kod Irvinea jest da nisu samo donijeli zabranu, zapravo su je provodili”, kazao je profesor financija Michael Seiler.
Već dugi niz godina u saveznoj državi New York djeluje zakon prema kojem se stambeni stanovi ne smiju iznajmljivati na manje od 30 dana, osim u vrlo ograničenim okolnostima.
Čitavo desetljeće su Airbnb domaćini jednostavno ignorirali ovaj zakon. Zašto? Bilo je izuzetno teško provoditi ga. Tisuće Airbnb oglasa koji su nestali preko noći u rujnu oduvijek su bili ilegalni, ali su uspjeli preživjeti jer su “legalizirani ovom višemilijunskom internetskom platformom”, rekao je Murray Cox, osnivač Inside Airbnb, projekta koji proučava utjecaj Airbnba na gradove.
New York City je konačno pronašao način da nametne zakon: Uspostavio je postupak registracije za kratkoročne najamne jedinice i zabranio Airbnb-u i drugim platformama oglašavanje najamnih jedinica koje nisu prethodno bile registrirane kod grada.
Irvineu je trebalo otprilike godinu dana da sazna kako iskorijeniti kratkoročne najamne jedinice koje su se ukorijenile u njegovim sunčanim, planski izgrađenim četvrtima.
Grad je morao unajmiti specijaliziranu firmu za nekretnine s tehnološkim rješenjima kako bi identificirali i locirali ilegalne kratkoročne najamne jedinice.
Ipak, neki vlasnici nekretnina osmislili su pametne načine za zaobilazak gradskih propisa, poput ponude zakupa na 30 dana koji, ako biste pažljivo čitali sitna slova, bi mogli biti otkazani u bilo kojem trenutku, što bi omogućilo boravak tijekom vikenda.
U roku od dvije godine od uvođenja zabrane dugoročni najamni troškovi znatno su se smanjili. Procijenili su da je otprilike 60.000 jedinica za najam u gradu smanjilo najamnine 3%, što daje ukupno smanjenje od 80,7 milijuna dolara godišnjeg ukupnog troška. To je dokazalo da politike regulacije kratkoročnih najamnih jedinica mogu biti korisne u smanjenju troškova najamnine u gradovima.
Kada kratkoročni smještaj dođe, cijene najma rastu
Iako je Irvine studija pokazala da zabrane Airbnb-a mogu uspješno smanjiti najamne cijene, brojna istraživanja su pokazala i drugu stranu medalje: Kada se pojave kratkoročni smještaji, cijene najma rastu.
Studija iz 2020. godine o kratkoročnim najamnim jedinicama u Berlinu je otkrila da stanovi navedeni na Airbnb-u povećavaju cijene najma u blizini jedinica.
Sličan zaključak donijela je i studija iz 2017. godine u Bostonu. Druga istraživanja su dokumentirala te utjecaje na cijene najamnine diljem zemlje, uključujući istraživanje iz 2021. koje je procijenilo da su za petinau rasta najamnina krivi oglasi na Airbnb-u.
Kada se uzme u obzir zakon ponude i potražnje, ovi zaključci imaju smisla. Kada se ponuda nekog dobra smanji, a potražnja ostane ista, cijena tog dobra će porasti.
To je ono što Airbnb radi stambenoj ponudi. Kako su zaključile studije iz Berlina i Bostona, kada se kuće ili stanovi povuku s dugoročnog tržišta kako bi se koristili kao kratkoročni najamni smještaj, ponuda stambenog prostora se smanjuje.
No, stvarni stanovnici i dalje trebaju mjesto za život pa se prisiljavaju boriti i plaćati više za manje dostupne stambene jedinice.
Istraživači iz Irvinea su zaključili da su najamnine pale nakon lokalne zabrane jer su vlasnici ponovno stavili svoje jedinice na tržište kao dugoročne najamne jedinice, što je povećalo ponudu stambenih prostora.
Vlasnici su se morali natjecati za najmoprimce što im je otežalo podizanje najamnina. Studija nije pronašla mnogo dokaza za alternativne teorije, kao što je ideja da je zabrana Airbnba oštetila lokalnu ekonomiju smanjenjem turizma, što je rezultiralo iseljavanjem najmoprimaca i smanjenjem potražnje.
Novinar Insidera objasnio je ovo na vlastitom primjeru: “Kada sam bio lokalni novinar u Burlingtonu, gdje sam pokrivao stambenu krizu u gradu, živio sam u stanu u trošnoj staroj zgradi u centru grada, koji sam plaćao 1.300 dolara mjesečno. Kratko nakon što sam iselio, u lipnju 2021. godine jedinica je renovirana, ispunjena najružnijim Ikeinim namještajem koji sam ikad vidio i pretvorena u Airbnb, gdje se iznajmljuje za gotovo 300 dolara po noći, uključujući i skrivene troškove čišćenja. Ako zbrojite i oduzmete, taj stan je za vlasnika mnogo profitabilniji kao kratkoročni najam, čak i s obzirom na troškove kozmetičkih poboljšanja. Vjerojatno ta jedinica ostvaruje tisuće dolara više mjesečno nego što sam nekad plaćao najamninu. S takvim poticajima, pretpostavio bih da bi bilo potrebno strogo zabraniti kratkoročne najamne jedinice kako bi se ta jedinica ponovno pretvorila u dugoročni najam. Zašto bi vlasnik inače prihvatio takav gubitak?”
Kako bi se suočili s ovim nepoželjnim poticajima, neka mjesta, poput Okruga Summit u saveznoj državi Colorado, počela su plaćati vlasnicima da pretvore kratkoročne najamne jedinice u dugoročni stambeni prostor.
Na kratki rok, programi poput ovih mogu pomoći povratku stambenih jedinica. Međutim, to je skupo i vjerojatno neodrživo za gradove da beskonačno plaćaju razliku između najmoprimaca na dugi rok i kratki rok.
Šest milijuna novih jedinica za oporavak tržišta
Neki govore da Airbnb nije važan čimbenik u gradskoj stambenoj krizi, dok drugi tvrde da bi jedinice samo stajale prazne ako se ne koriste za Airbnb ili bi koristile samo iznajmljivačima s višim primanjima, a ne stanarima kojima je potreban pristupačan smještaj.
U svojoj tužbi protiv grada Airbnb je tvrdio da bi zabrana pogoršala sam problem dostupnosti i priuštivosti smještaja povećanjem razvoja hotela.
Na pitanje da prokomentira utjecaj Airbnba na pristupačnost stanovanja, predstavnik tvrtke rekao je: “Postoji niz složenih čimbenika koji pokreću današnju krizu pristupačnosti stanovanja: od rastuće nejednakosti u prihodima, do desetljeća isključivog zoniranja pa čak i mijenjanja preferencija lokacije nakon pandemije, uključujući porast rada na daljinu. Mnogi se stručnjaci slažu da je glavni pokretač krize pristupačnosti kronična nedovoljna proizvodnja stanova, a ne kratkoročni najam. Nažalost, kratkoročni najam, koji u većini gradova čini maleni udio lokalnog stambenog fonda, postao je zgodno, ali pogrešno vođeno žrtveno janje za stambenu krizu koja je započela davno prije osnivanja Airbnba.”
Na temelju istraživanja čini se da zabrana kratkoročnih najmova ima značajniji učinak na dostupnost kvalitetnijeg, manje pristupačnog stambenog prostora.
Drugim riječima, stanovanja za koje postoji veća vjerojatnost da će se pretvoriti u Airbnb, no to ne znači da zabrane ne pogoduju ni iznajmljivačima s niskim primanjima.
Povećanje ponude stanova za iznajmljivače s višim prihodima može pomoći u smanjenju pritiska na troškove najma za iznajmljivače s niskim prihodima, što je “korisno i zdravo za cjelokupno stambeno tržište”, prema stručnjakinji Sari Saadian.
Naravno, zabrana Airbnb-a nije lijek za nedostatak pristupačnog smještaja u SAD-u. Zemlja još uvijek ima ozbiljan nedostatak stambenog prostora – istraživanja procjenjuju da je SAD-u potrebno čak 6 milijuna novih jedinica kako bi se tržište uistinu vratilo u ravnotežu.
Također je istina da bi takva zabrana mogla imati samo marginalni učinak na troškove stanovanja. To ne znači da se ne isplati raditi jer, stanovanje je, ipak, ključna potreba.
N1 pratite putem aplikacija za Android | iPhone/iPad i mreža Twitter | Facebook | Instagram | TikTok.
Kakvo je tvoje mišljenje o ovome?
Budi prvi koji će ostaviti komentar!