N1 analiza: Eksperti i ljevica za stambenu politiku kao u Beču, Vlada kalkulira

Ekonomija 31. kol 202312:47 0 komentara
N1 ilustracija/Vjeran Zganec Rogulja/Pixsell

Ministar prostornog uređenja Branko Bačić piše nacionalni plan stambene politike, ali još ne otkriva sve karte. Pitanje je hoće li doista država promijeniti mjere, a subvencionirani krediti su utjecali na rast cijena nekretnina i pogodovali samo kreditno sposobnima. Eksperti i oporbene stranke na ljevici stoga traže zaokret i stvaranje značajnog fonda stanova za javni najam preko POS-a. Iako smo u zadnjih 30 godina postali nacija vlasnika stanova, novo vrijeme i stanje na tržištu, kao i činjenica da mladi iseljavaju, traži promjene u stambenoj politici kao što je vode u, primjerice, Beču.

Država će do kraja godine iznjedriti prijedlog nacionalnog plana stambene politike do 2030. godine, ali još je nejasno kako će njime dugoročno utjecati na tržište nekretnina gdje su cijene otišle u nebo, hoće li to obuzdati, ali i kako će pristupiti stambenom pitanju onih bez gomile gotovine u džepu, a k tome nisu kreditno sposobni iako primaju redovnu plaću.

Prema onome što je prošlog tjedna najavio ministar Branko Bačić, razmišlja se o nastavku POS-a (kroz koji je u 21 godinu prodano tek oko 9.000 stanova) te subvencioniranja stambenih kredita (prodano čak 37.000 stanova), ali navodi i izgradnju zgrada s povoljnijim najmom stanova, posebno ističući mlade.

„Svakako nam nedostaje model javnog stanovanja koji se neće odnositi samo na najugroženije skupine stanovnika već na sve koji ne žele ili ne mogu kupovinom riješiti stambeno pitanje, ali u uređenom ugovornom odnosu s razinom jedinice lokalne samouprave koja će za najam biti odgovorna“, kaže za N1 Anđelina Svirčić Gotovac, znanstvena savjetnica Instituta za društvena istraživanja u Zagrebu koja je ujedno i članica radne skupine za izradu nacionalnog plana stambene politike. Što će vladajući doista uvrstiti u plan, to ne zna, no podsjeća da je Hrvatska u bivšem sistemu imala tzv. društvene stanove koji su 90-ih privatizirani, a nije razrađen alternativni model i „to sada dolazi na naplatu“.

Iako smo zatražili od Ministarstva prostornog uređenja da nam kažu nešto konkretnije o planovima – a posebno je pažnju izazvala Bačićeva najava o mjerama subvencioniranja kojima će olakšati pristup kupnji stanova ili plaćanju najamnine – odgovaraju da detalja nema, analiziraju se postojeći modeli.

Previše stanova su investicijski objekti

Očito je da uz aktualne trendove na tržištu onaj tko živi od prosječne plaće teško može kupiti stan i uz subvencionirani kredit, a zbog rasta cijena najma niti useliti u pristojnu nekretninu. Nacija vlasnika stanova – a Hrvati to jesu, budući da su po stopi vlasništva stanova i kuća treći u Europi – morat će na taj teren ipak uvoditi promjene. No što su samo predizborna obećanja, a što je realno? Sada stanovi za najam postoje kroz POS, ali vrlo sporadično te je općenito gradskih/državnih stanova malo. Pitali smo za komentar stručnjake, ali i lijeve stranke koje na svoj način guraju ideju javnog najma u gradovima gdje vladaju.

Mario Holzner, izvršni direktor Bečkog instituta za međunarodne ekonomske studije te član Ekonomskog savjeta PRH, odgovara za N1 da bi fokus politike morao biti na najmu, ne na prodaji. „Previše je stanova postalo investicijski objekt i oduzeti su stambenom tržištu. Sistem povoljnog najma za mlade, no možda i za druge grupe kojima nije lako naći stan, ali i običnim ljudima, važna je politika. Ne samo u smislu socijalne politike, već i politike niskih cijena i povećanja konkurentnosti. U Beču, na primjer,  većina živi u stanovima grada ili neprofitnih kooperativa kojima je grad subvencionirao izgradnju stanova. U nijma ne žive samo siromašni, već i srednja klasa“, naglašava. Sve to podržava socijalni mir u gradu kao i konkurentnost, a to je i temelj za to da je Beč u raznim svjetskim rangiranjima svake godine grad broj 1 što se tiče kvalitete života. Što se Hrvatske tiče, dodaje, to što mladi nemaju financijske mogućnosti da kupe ili iznajme stan jedan je od dodatnih „push“ faktora za iseljavanje.

Priuštivo je 30-40 posto prihoda kućanstva

U modelima javnog stanovanja visina troška stanovanja određuje se prema ukupnom prihodu u kućanstvu koje aplicira za najam, a prema principima  priuštivog stanovanja to ne smije ići više od 30-40 posto ukupnog prihoda, objašnjava Anđelina Svirčić Gotovac. „Na taj način se i prema broju članova kućanstva određuje i veličina stana koji se iznajmljuje“, dodaje.  Ističe kako je pritom najvažnije da stanari ne trebaju imati ugovor o radu na neodređeno pa se time može ciljati na skupinu mlađih stanovnika koji u današnje vrijeme često rade na ugovor na određeno i u tzv. prekarnim uvjetima. „Oni zasigurno ne mogu biti dijelom vlasničke strukture nad stanovima, čime se stvara sve veći jaz između onih koji ne mogu imati niti jednu nekretninu i onih koji imaju više od jedne. Stoga je model javnog najma način da se na pristojan i priuštiv način svima koji to žele najam i omogući. Model POS-a većinom je kupovina stana uz subvenciju što je, znamo, dovelo do mnogih poremećaja i rasta cijena stanova na tržištu“, napominje.

Doduše, ministar Bačić je u prošlotjednom istupu poručio da se ne slaže s tezom da je za rast cijena nekretnina zaslužan Zakon o subvencioniranju stambenih kredita te da cijene nekretnina rastu i u zemljama u kojima nema takvog zakona. Očito se tog modela – zamišljenog za one koji su kreditno sposobni – želi držati iako taj model stručnjaci kritiziraju.

Josip Tica, profesor s Ekonomskog fakulteta u Zagrebu, u odgovoru za N1 tvrdi da je pad dostupnosti i priuštivosti stanova u Hrvatskoj posljedica i mjera Vlade koje su se usmjerile na stimuliranje potražnje u uvjetima kada se gradi jako malo stanova, no i posljedica kupovine stanova iz investicijskih pobuda sa ciljem iznajmljivanje u turizmu ili dugoročno. “Kad povrh toga imamo na umu da je kratkoročni najam u turizmu svojevrsna porezna oaza, imate sve elemente koji mogu objasniti činjenicu kako npr. u Šibensko-kninskoj županiji imamo više stanova nego stanovnika, a s druge strane i rekordne cijene nekretnina. Postoje barem dva ozbiljna znanstvena rada koja su pokazala kako poglavito u Zagrebu, ali po nekim rezultatima i u Istri, program subvencija Vlade u biti napuhava cijene stanova i čini stanovanje manje priuštivim mladim obiteljima”, kaže.

Tica: Vladina najava o gradnji stanova za najam je probni balon

Vladinu najavu o gradnji stanova za najam on smatra samo probnim balonom. “Teško je povjerovati u iskrenost namjera. Vlada je imala sedam godina za pomoći osobama koje ne mogu na tržištu riješiti stambeno pitanje, ali se unatoč upozorenjima čitavog niza istraživača i stručnjaka u području nekretnina isključivo fokusirala na politike za koje su svi znali da će napuhati cijene”, komentira.

On je inače kroz Središnji savjet SDP-a sudjelovao u kreiranju stranačkog prijedloga poticane izgradnje stanova za dugoročan najam, kao i gradonačlenik Kastva Matej Mostarac koji je nastoji primijeniti po uzoru na Beč (kroz javno-privatno partnerstvo), uz veće gradove poput Rijeke, Varaždina i Umaga. “Siguran sam da se u Kastvu može izgraditi stanove koji bi stajali 1.500 eura po četvornom metru, a novogradnja se trenutno kod nas prodaje po 3.500 eura”, kaže. No, gradovi u realizaciji svog koncepta JPP-a nailaze na  prepreke jer ne postoji za to zakonski okvir. Naglašava ujedno da bi kroz POS na razini države jednostavno trebalo preokrenuti sadašnji omjer stanova koji se prodaju u odnosu na one koji se iznajmljuju, a njegova stranka želi da se u pet godina izdvaja jedan posto iz državnog proračuna da bi se sagradilo 15.000 stanova, od čega 10 tisuća za dugoročni najam.

U Zagrebu 50 tisuća praznih stanova

Politiku subvencioniranja stambenih kredita preko APN-a u Možemo! drže promašenom, kako kaže zastupnica Jelena Miloš, a model nema niti ugrađen imovinski odnosno dohodovni cenzus „pa javni novac troše i oni poput ministra Banožića čija je plaća dva i pol puta veća od hrvatskog prosjeka“. Oni predlažu da se taj novac ulaže u izgradnju i otkup stanova kojima bi država povećala fond javnih stanova te ih dala u dugoročan, priuštiv najam. U Zagrebu, gdje su na vlasti, gradit će i stanove za priuštivi najam te je sada u pripremi njih oko 300 u Podbrežju. Naravno, pažnju je privukla i odluka o dizanju visine paušalnog poreza na dnevni, turistički najam kako bi potakli onaj dugoročni. Jelena Miloš napominje kako cijelo tržište najam treba bolje regulirati, ali i razmisliti o uvođenju poreza na nekretnine koji ne bi opterećivao građane koji nekretnine koriste za stanovanje, nego destimulirao spekulativna ulaganja. „Ne treba zaboraviti i da je prema procjenama HEP-a u Zagrebu, primjerice, oko 50.000 stanova koji zjape prazni pa je nužno osmisliti model kojim bi se ta neaktivna imovina što više stavljala u svrhu stanovanja kako bi se osigurala povećana ponuda stanova na tržištu i posljedično smanjena cijena“, poručuje.

Zaključno, kako sugerira Velibor Mačkić, izvanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Zagrebu i posebni savjetnik Predsjednika RH, Vlada se treba pitati rastu li drugdje cijene stanova brže ili sporije nego u Hrvatskoj, odnosno brže ili sporije od rasta dohotka te kako se u tim zemljama kreće koncentracija vlasništva nad nekretninama. Posebno izdvaja pitanje nejednakosti u stambenom fondu, gdje netko ima jednu, glavnu stambenu jedinicu, a netko i drugu, treću itd. „Mogu razumjeti da bi liberalna vlada odmahnula rukom na to, ali vlada koja se nominalno poziva na svoje demokršćanstvo ne bi trebala šutjeti i mirno gledati trendove koji su zabilježeni i nisu dobri“, kaže Mačkić.

N1 pratite putem aplikacija za Android | iPhone/iPad i mreža Twitter | Facebook | Instagram | TikTok.

Kakvo je tvoje mišljenje o ovome?

Budi prvi koji će ostaviti komentar!